2025年10月4日現在、日銀の政策金利は0.5％です。利上げ局面では、住宅ローン金利の上昇・買い手の資金繰り悪化・投資利回りの再評価が同時進行します。
本記事では、購入・売却・投資それぞれの意思決定に直結する「価格・金利・需要・在庫」の連動メカニズムを、最新の政策動向と合わせてわかりやすく解説します。
【結論】
- 買い手：固定・長期での「早めの金利ロック」＋総返済額で比較。
- 売り手：在庫増前に価格調整と「金利補助（ポイント）提案」で成約率UP。
- 投資家：キャップレート再拡大を前提にNOI成長で価値維持、借入はデュレーション短縮。
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【最新】政策金利と金利の流れ
日銀は2024年3月にマイナス金利を終了し、その後2024年7月に0.25％へ、2025年1月に0.5％へと政策金利を引き上げました。
2025年9月会合では0.5％を維持しています。これにより、市中の短期金利・長期金利（JGB利回り）が上昇し、住宅ローンや不動産投資の資金コストも切り上がっています。
- 2024年3月：マイナス金利解除（0.0〜0.1％へ）
- 2024年7月：0.25％に引き上げ
- 2025年1月：0.5％に引き上げ
- 2025年9月：0.5％維持
住宅購入への影響：返済額・属性審査・在庫
1）返済額の増加
金利上昇は同じ借入額でも毎月返済額と総返済額を押し上げます。可変型は上がり方にタイムラグがある一方、固定は直ちに新規金利に反映されます。
2）予算圧縮と価格交渉の活発化
買い手の実質可処分所得が削られ、希望価格帯がワンランク下がる傾向。売り手側は価格微調整と、金利負担軽減の販売施策（ポイント付与・一部諸費用負担）で成約率を維持します。
3）在庫の積み上がりに注意
利上げ環境では販売期間が伸びやすく、在庫の増加→価格の鈍化/下押しの順で波及します。立地・築年・管理状態の良い物件ほど価格の粘りが強い点も特徴です。
売却への影響｜価格設定と販売戦略
- 初期価格の現実化：近隣成約事例と在庫日数（DOM）から乖離を小さく。
- 金利補助の活用：買主の金利上乗せ分を一部補助する「ポイント（前払い利息）」を提案するとCVRが上がりやすい。
- 情報開示の強化：修繕履歴・エネルギー性能・固定資産税等の透明化は信頼と内見数を底上げ。
- 時間価値の訴求：値下げ幅＜販促コスト＋機会損失、の時は早期調整で総益最大化。
投資用不動産への影響｜キャップレートとNOI再評価
資金コスト上昇により期待利回り（キャップレート）は拡大方向。同時に空室率や賃料改定の見通し次第でNOIが変動します。投資判断は「キャップレート拡大の幅」と「NOI成長（賃上げ・稼働率改善）」の綱引きで決まります。
- 借入は短中期の固定比率を高め、金利再設定のタイミング分散でリスクを低減。
- 賃料改定余地のあるアセット（住居・物流・一等地オフィス）を優先。
- 出口はデュレーション短縮（保有期間短め）で価格変動リスクを抑制。
金利上昇時の実務チェックリスト
購入（実需）
- 事前審査は2行以上で比較（適用金利・手数料・団信）。
- 固定金利の早期ロックと、繰上返済シミュレーションで総返済額を確認。
- 耐震・省エネ等級で将来売却時の価値維持を確保。
売却（セラー）
- 近隣成約・在庫・内見数の週次モニタリングで価格調整を迅速化。
- 買主の金利上乗せ対策としてポイント／諸費用補助を準備。
投資（インベスター）
- キャップレートの上方シナリオでもDSCRが保てるLTVに設定。
- 変動→固定のリファイ検討。インデックス連動の見直し。
- NOIドライバー（賃料ギャップ・稼働率・原価）を改善するAM計画。
毎月返済のざっくり試算
例）借入4,000万円・35年返済・元利均等：
- 金利1.0％ → 約112,900円/月
- 金利1.5％ → 約124,400円/月
- 金利2.0％ → 約135,600円/月
金利0.5％の差で毎月1万円超の違いが出るケースも（概算）。実行前に金融機関で正式試算を。
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FAQ｜よくある質問
- Q変動か固定、どちらが有利？
- A
利上げ局面ではリスク許容度と保有年数で判断。長期保有×返済比率が高い場合は固定が安心。短期で売却・借換計画が明確なら変動も選択肢。
- Q価格は下がる？
- A
在庫や需要のバランス次第。金利上昇で一時的に需要は鈍る一方、駅近・築浅・省エネ高評価など属性の強い物件は下がりにくい。
- Q投資物件の評価法は？
- A
キャップレート再拡大価格下押し）とNOI成長（価格押し上げ）のバランス。利回りだけでなく、賃料改定余地・修繕計画・リーシング力を重視。
【Point！】金利に合わせて組む｜戦略を素早く切り替える
- 購入：固定の早期ロック＋総返済額で判断。
- 売却：在庫動向を見ながら価格・販促を機動的に調整。
- 投資：キャップレート拡大を前提に、NOI改善策と負債管理を最適化。
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出典｜参考
- 日本銀行「金融政策の枠組みの見直しについて（2024年3月19日）」
┗ マイナス金利政策を解除し、短期金利を0.0〜0.1％へ引き上げ。 - 日本銀行「2024年7月金融政策決定会合での決定内容」
┗ 政策金利を0.25％へ引き上げ。金利正常化の第2段階に移行。 - 日本銀行「2025年1月金融政策決定会合での決定内容」
┗ 政策金利を0.5％へ引き上げ。マイナス金利解除後、2回目の利上げ。 - Reuters日本語版「日銀9月会合、政策金利0.5％の据え置きを決定（2025年9月）」
┗ 金融緩和から引き締めへの転換後、景気下支えを重視し据え置き判断。 - 日本銀行「金融システムレポート（2025年4月号）」
┗ 金利上昇が企業・個人の資金繰り・不動産市場へ与える影響を詳細分析。
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